民间借贷活动中，出借人特别是职业放贷人常常会要求借款人就作为担保的房产与其另行签订一份房屋买卖协议。该房屋买卖协议在借款到期后如借款人按期还本付息，出借人不会要求借款人履行，但一旦借款人不能按时还本付息，出借人就会要求借款人按照房屋买卖合同的约定将房屋过户给其，房款则用借款本息予以冲抵。
出借人采用这种方式主要目的如下：
1、实现债权的途径简便快捷；
2、近年房屋一直处于升值状态，通过这种方式可以牟取到更高的收益；
3、如能顺利将房屋过户可以隐蔽高额的违法利息；
4、将借款协议与房屋买卖协议分别独立进行签订，两份协议之间的关联性无法认定，防止法院认定房屋买卖协议无效。
因为借款人在民间借贷的前端处于绝对弱势的地位，往往在借款时会完全按照出借人的要求签署法律文件，进而导致在借款到期后引发出各种各样的法律纠纷。在司法实践中，因上述情况引发的诉讼主要表现有：
借款到期后，借款人无法按期还本付息，出借人经过权衡利弊后选择按照房屋买卖合同的约定提起诉讼要求借款人履行过户手续；
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借款到期后，借款人无法按期还本付息，借款人不愿意履行房屋买卖协议，主动起诉到法院要求确认合同无效；
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借款到期后，借款人无法按期还本付息，借款人按约将房屋过户给出借人，其配偶以无权处分为由诉至法院请求确认房屋买卖合同无效。
律师在遇到此类纠纷时应当从事实及合同效力两个方面入手对案件进行梳理：
1事实认定
1、看房屋买卖合同约定的履行时间与借款合同约定的还款时间是否相近；
2、看房屋买卖合同中是否约定全部或部分房款已经支付完毕；
3、看房屋买卖合同约定的房价与借款数额是否一致或相近。
2合同效力认定
在认定案件事实的前提下，笔者认为出借人与借款人签订房屋买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，此种约定违反法律禁止流质契约的规定，应属于无效合同。《民间借贷司法解释》第二十四条亦明确规定两种法律关系同时出现时人民法院的处理方式。
综合上述事实及界定方式再结合《民间借贷司法解释》第二十四条之规定，笔者认为为规范民间借贷市场行为、规避法律风险，出借人应当在借款合同到期后再与借款人商定以房抵债的事宜；而借款人在借款时为保护自己的合法权益应当注意收集、保留相应的证据材料。
附：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
THE END
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。